on プラン検討から上棟まで (no comments)

変動金利と固定金利

我が家には、キャッシュで土地や家を買えるほどの資金はない。
よって、どうあがいてもローンが必要となる。

そうすると、当然出てくるのが、変動金利にすべきか、固定金利にすべきか、という悩ましい問題。
「相場がどう動くか誰にも分からない以上、正解はない」 みたいな意見も目にするが、
情報収集して、整理して、エクセルでせっせとシミュレーションした結果、
満足の行く答えが得られたので、ちょっと書いてみる。

とはいえ、情報が多すぎるので、とにかく前後関係なく、つらつらと書き出してみることにする。
ちなみに結論は、今のところは 「変動がベスト」

■商品の概要

いろいろ調べた結果、地元の南都銀行の利率が最も低かった。
これには、今回購入した分譲地専用の優遇割引の兼ね合いもある。

優遇というのは、変動金利の場合は 1.9%、固定金利の場合は 2.35% を、店頭表示金利より引き下げるというもの。
変動の場合、この優遇は返済期間中ずっと続くが、固定の場合は固定期間終了後は 1.7% 引きとなる。

変動金利の店頭金利は 2.675% なので、実質 0.775%。ネット上のどこを見ても、これ以下の金利は見つからない。
固定の場合は10年のみで、店頭金利は 3.45%、優遇後は 1.1% となっている。

最後にフラット35で、金利は 1.81%。
この3つのどれにすべきかを検討する。

■10年固定のリスク

固定にはいろんな期間がある。
フラット35は35年間一定だが、例えば南都銀行では、2・3・5・10年の固定しか取り扱っていない。
35年は余りに先のこと過ぎて、リスク計算が出来ないんだろう。
また、上記優遇を受ける場合は、固定は10年しか選択できない。

この10年という固定金利プランは、変動に比べて明らかに不利だと思う。
何故なら、「ローン残金が大きく」 かつ 「変動リスクの最も低い」 時期にわざわざ高い金利となる上、
11年目以降の変動金利リスクをもろに受けるから。

まだ不景気の真っ最中なので、数年で変動金利がドンッと上がる可能性は低いと思う(後述)。
つまり、今からの10年というのは、比較的低リスクで変動金利の低金利の恩恵に与かれる期間であり、
変動金利のリスクが高まるのは、特にこの10年の 「後」 である可能性が高い。

よって、こうした中途半端な固定は、今現在では最も不利なプランだと思う。
選択肢は、「全期間固定」 と 「変動」 の二択だろう。
要は、フラット35の 1.81% 固定か、南都の変動 0.775% か? という選択になる。

■変動金利と政策金利

変動金利は、政策金利に連動する。
政策金利が上がれば、変動金利も上昇する。
今の政策金利は 0.1% なので、ざっくり南都の金利は、政策金利+2.575% という感じだろうか。

0.1% は十分 「底」 と呼んで良い金利なので、政策金利は今が底というのは、正しい。
同じく、変動金利は 「上がるか下がるか」 ではなく、「いつ上がるか」 であると言われているのもその通りだと思う。
もちろん、マイナス金利を採用しないなら、という前提ではあるが、マイナス金利は反発が大きく難しいだろう。

つまり、自明のことではあるが、「変動と全期間固定のどちらが得か」 に対する答えは、
「変動金利はいつ、どのくらい上がりそうか」 をある程度予測しないと出てこない、ということになる。

念のため、上記は 「どちらが得か」 という問いであり、「どちらにすべきか」 では無い点に注意。
この点も後述する。

■アベノミクスとインフレターゲット

安倍さんによる 「アベノミクス」 でインフレターゲット 2% が謳われており、
これをもって将来の金利上昇を予想する人がいる。
それは確かにその通りなのだが、逆に言うと、2% のインフレが実現するまで、
つまり、そのレベルの景気回復が確認できるまでは、政策金利は上げないという宣言であるとも言える。

そんなにすぐに景気が良くなるなら苦労はしない。
また、景気が良くなったからと言って、すぐに引き締めるとまた不景気に転落する恐れもある。
消費税の増税という、消費意欲を大きく失わせるようなイベントも、もうすぐそこまで迫っている。

そのため、金利引き上げは景気回復が安定してからだろうし、上げてもほんの少しずつ、という可能性が高い。
つまり、4~5年は政策金利は据え置きか、上げても 0.25% とか 0.5% など、上昇幅は小さいと思われる。

また、よくバブル期の金利を持ち出して、「もし金利が 8% になったら…」 などと
変動金利のリスクを煽る意見があるが、あれは高度成長期だからこそあり得た金利であって、
普通に考えて、あんな時代・金利はもうやって来ない。
他の先進国の政策金利を考えると、上がっても 2% 辺りが上限なんじゃないかと思う。

戦争と同じく、日本の財政破綻も取りあえずは考えない。
政治にも新しい風が入りつつあるし、既得権益まみれの重鎮の方々も年齢には勝てないので、
まあ大丈夫なんじゃないかとは思っている。

ということで、変動金利が上がるのは4~5年先で、上がったとしても 0.5% など大した上昇幅では無いと思われる。

■効率的な返済時期

金利負担は、負債額が大きいほど大きい。
つまり、負債額が大きい 「借り始め」 を低金利でやり過ごせれば、
ある程度返済が終わった後に金利が急上昇しても、あまり怖くは無い。
ローン残高が 2500万円のときに金利がドンッと上がると青ざめるが、
残り 500万円のときにドンッと上がったって、ちょっと節約するだけで乗り切れる。

要は、当面変動金利が上がらないのであれば、その間に 「固定にした場合に払うはずだった金額」 を
繰上げ返済に充てるなどして、元本をガンガン減らせば良いのだ。
ローン残高を減らすことこそが、最も実効的なリスク回避策だろうと思う。

■重要なのは、損得よりも破綻の可能性

いろいろ書いたが、一番重要なのは、
「どちらが得か」 よりも 「金利が上昇したときに経済的に耐えられるのか?」 。
つまり、リスクヘッジの考えが、何よりも重要だと思う。

例えば毎月の返済が 8万円なら、「ローン返済は月 10万円」 などと決めて、
余った 2 万円を将来の金利上昇に備えて取っておくなど。
こうすると、返済額が 10 万に達するまでは積み立て額は溜まる一方で、返済額が 10 万になってようやくトントン。
11万、12万と上がったときに積み立てを崩す感じだが、8万が12万まで上昇するにはかなりの時間を要するだろう。
その頃にはローン残金も減っているだろうし、積み立て金で繰り上げ返済して、
毎月の返済額を下げてリスク回避することも出来る。

そもそも、35年ローンを35年かけて返す人は少ない(と銀行の人が言っていた)。
ほとんどの人は、ボーナスを期間短縮型の繰上げ返済に充てるなどして、
ローン残金を早めに減らそうと頑張っている。

何はともあれ、いくら変動の金利が魅力的でも、「金利が上昇したら破綻」 というプランは絶対に組まないこと。
変動にした上で、固定金利プランにした場合の返済額を 「ローン返済及び積み立て費用」 として
取っておくのがベストだと思う。

固定金利プランと 「迷える」 んだったら、固定にしたときの金利も捻出できるでしょう。
(変動でないと組めないようなリスキーな金額は論外)

■簡単なシミュレーション

2950万円の 35年ローンを組んだ場合で考える。

全期間固定が 2.0% の場合、支払う利息はトータルで約 1180万円。
変動金利の場合は、政策金利が4年間 0.1% で据え置きで、5年目以降毎年 0.25% ⇒ 0.50% ⇒ … ⇒ 1.75% ⇒ 2.0% と上がって行き、その後残り期間はずっと 2.0% 固定だった場合で、トータルの利息は約 1170万円となり、上記の全期間固定 2.0% と同じくらいになる。

つまり、このぐらいの政策金利の上昇スピード・上昇幅が、ざっくりした損益の分岐ポイントになる。
ちなみに、政策金利が 2.0% のときの適用金利は、店頭金利 4.575% から優遇 1.9% を引いた、2.675% となる。

実際にはローンの繰上げ返済という要素もあって、上記の 「ローン返済及び積み立て費用」 を毎年繰り上げ返済に充てた場合、損益分岐ポイントはもっと手前に来る。

つまり、実質3年間などかなり急ピッチで景気が回復した場合以外は、変動の方が最終的には得になる可能性が高いことになる。

、、ということで結論は、「変動金利にしつつ、リスクヘッジとして固定との差額を貯金しておきましょう」 でした。

on プラン検討から上棟まで (no comments)

ショールーム巡り #2

ということで、前回の続きです。

最後は TOTO と YKKAP が一緒になったショールームへ。
http://www.ykkap.co.jp/sr/osaka/index.asp

まず YKKAP で面白かったのは、
「アルミサッシ・複合サッシ・樹脂サッシ」 の体験装置。

外気が5~7℃のとき、アルミサッシだと室内側の温度が 15.2℃ぐらいになる。
触った感じはヒヤッとしていて、長くは触っていたくない。
まさに、今の我が家の窓サッシを触ったときと同じ感じ。
ペアガラスがはめ込まれた窓ガラスの方が、若干暖かく感じるくらい。

複合サッシは 19.3℃とアルミサッシより4℃ほど高く、触るとちょっとヒンヤリという感じ。
少しずつ室内は冷えてくるはずだが、アルミほど急激では無いだろう。

ずっと主張していたことだけど、
「関西ではデュオ PG クラスのアルミサッシ+ペアガラスで良い」 というのは
やっぱり違うと思う。室内は、確実にこのサッシ部分から冷えてくる。

長期優良住宅とかその辺の基準をクリアしたとしたとしても、
窓際にヒーターとかを置かない限り、窓際が冷えるのは確実。

素晴らしいのは、最後のオール樹脂サッシ。
表面温度が室内温度とほとんど同じ、24.1℃をキープしている。
触っても全く冷たいという感じはなく、室温との温度差がなさ過ぎて何か変な感じがするくらい。

これで、予算の都合が付けば、絶対にオール樹脂サッシが良いと思った。
オール樹脂が無理でも、出来るだけ複合サッシにはした方が良いと思う。
いや、本当は、エリートフェンスターとかの木製サッシにしたいのだけれど、
ちょっと高すぎて手が届かない・・・

(追記:我が家は予算の関係上、複合サッシで進めていたが、
スタイルハウスさんからの提案で、エクセルシャノンというオール樹脂サッシを採用することになった。
スタイルハウスさん側でも、見積もり額が上がらないように頑張ってくれたみたいだけど、
シンフォニーとそんなに大きく違わない金額で導入できるので、検討してみると良いと思う)

そして最後に TOTO へ。
TOTO スタッフのマシンガントークを聞きながら、トイレを見る。
おっ!と思ったのは、GG(ジジイ?)というタイプのトイレ。手洗いが深い!

これは元々のタンクが低いためで、ネオレストのようなタンクレスタイプと同じくらい、
タンクの高さが低い。これは手を洗うときに便利だなあと思った。

最後に再び、質問する隙を全く与えないマシンガントークを聞きながら、ユニットバスを見る。

ほっホラリ床? くるりんポイ排水口?
LIXIL とほとんど装備が同じで、どっちがどっちの機能の名称か分からない。
ただ、両方を見た印象としては、「TOTO の方が標準仕様が高級っぽい」。

頑張ってマシンガントークをさえぎって、オプションをつけた場合の定価を出してもらうと、
同じ金額で LIXIL よりも良い感じになった。LIXIL だとメタル調にするのにいちいち
オプション料金が掛かるのだけど、TOTO はメタル調が標準のものが多い。

決め手は、床のやわらかさ。
これが、LIXIL と TOTO では明らかに違っていて、TOTO の方が断然やわらかい。
LIXIL では床にそのまま座る気にはなれないが、TOTO の方は畳より
ちょっと硬いぐらいの感じなので、椅子なしでも十分座れる。

もう一つ良かったのが、開き戸の掃除のしやすさ。
こんな感じで、奥まったパーツが全然ないので、サッと拭くだけですぐに掃除できてしまう。

ボトル入れも良い感じ

on プラン検討から上棟まで (no comments)

ショールーム巡り #1

今日は、LIXIL、YKKAP、TOTO のショールームと、
ATC の輸入住宅センターに行って来た。

まずは、大阪のコスモスクエア駅から、
バスで 「LIXIL大阪総合ショールーム」 へ。
目当ては、窓サッシと玄関ドアとトイレとお風呂。

まずは2階の窓サッシの展示場へ。
シンフォニー、サーモス、デュオ PG など、各シリーズの窓がかなりの数展示されている。

我が家はサーモスⅡHを採用予定で、理由は複合サッシ、
Low-E ペアガラスを搭載しながら、シンフォニーより安価である点。
(追記 : 結局窓サッシは、エクセルシャノンに決めました)

ショールームのスタッフさんに聞いたところ、LIXIL は窓 「サッシ」 のメーカーなので、
シンフォニーやデュオ PG の場合は、LIXIL のサッシに他社製の窓ガラスがはめ込まれることになる。

しかしサーモスは自社で窓ガラスも一緒に作ってはめ込んでしまうため、
ガラスを後付けする手間が省け、これにより価格を抑えることが出来るとのこと。

さらに工場でサッシを作るときにその場でガラスをはめ込んでしまえるので、
フレームの幅を狭くしてシャープな感じに出来るなどの利点もあるらしい。

2013-0118=1110-23

こちらは、テラスドア+ FIX 窓の組み合わせ。定価は24万9200円。
かっこいいのだけど、、ウッドデッキにテーブルを出すときに、ドアがちょっと狭い感じ。

同じくらいの価格で、W2600mm × H2230mm の巨大引き違い窓があり、
これが定価で26万900円だったので、こっちの方が良いんじゃない?
という結論に。アシスト把手もかなり使いやすかった。

シンフォニーは表示がサッシだけの価格なので、
何がどれくらい高いのがいまいち良く分からない。
デュオ PG はアルミサッシなので、一通り見ただけで却下。

(追記:価格は確かにシンフォニーよりサーモスHの方が安いのだけど、
シリーズごとに卸し時の掛け率が違うらしく、最終的にはサーモスHより
シンフォニーの方が倍くらい高かった・・・)

2013-0118=1144-20

玄関ドアは何気なく見つけた 「エクリュアイボリー」 というカラーに釘付けに。
もうほとんど茶色系で決めていたので、全くのノーマークだったこの色を見つけて、
やっぱりショールームで実物を見るのは大事だなあ~と実感することに。

スタッフの方によると、このシリーズは近々無くなり、「ジエスタ」 という
新しいシリーズにモデルチェンジするとのこと。

この色が無くなってませんよーに!とスタッフの方と一緒にジエスタのカタログを
調べると、何だ、今のモデルとデザインはほとんど変わらないのね。
しっかりこのタイプ&この色の玄関ドアもラインナップに入ってました。

お風呂は改装中とウェブページに載っていたので、
じゃあサティスでも、とトイレを見に行くが、何とトイレコーナーも同時改装中とのこと。
なんじゃい!ということで、LIXIL はこの辺で切り上げることに。

バスでトレードセンター前駅に移動して、次は ATC 輸入住宅促進センターへ。

ここは一体なんだろう・・・

スタッフが誰もいない。見ている人も誰もいない。
だだっ広い展示場を歩き回れど、自分たち以外に全く人の気配がしない。
ここは本当に促進センターなのだろうか・・・
促進する気ゼロである。

しかも、目当てだった ASKO の食器洗浄機は、展示品が売れてしまったのか、
どこかに持ち去られてしまって展示されていない模様。
ホームページには展示中って書いてたのに…

結局この ASKO の食洗機は、残念ながら採用しないことになりました。
実物を見れていれば変わったかもしれないのに。。
そういう意味では、これはもう 「ATC輸入住宅抑制センター」 に改名した方が正しいと思う。

2013-0118=1318-53

ただ1点、これも何気なく見ていたある展示場で、ものすごくスタイルの良い水栓を発見。
カリフォルニアというメーカーの、サクラメントというシリーズ。楽天で5万円くらい。

ん?楽天??
そう、スタッフがいないから、現物を目の前にしながらネットでしか価格を調べられないのだ。
さすがは抑制センター。

2013-0118=1319-34

グローエの水栓も良いのだけど、見比べるとカリフォルニアの方が好みだった。
特に気に入ったのが、ハンドル部分に付いている HOT・COLD の文字のフォント。

促進する気のない促進センターだったけど、これは来て良かったと思える出会いでした。

ということで、「ショールーム巡り #2」 に続きます。