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土地のローン契約 #2

さて、前回の続きを。
今日は司法書士さんの相見積りの結果が返ってきたのだが、それはまた後日。。

「司法書士さんを自分で選ばれてる人って結構いるんでしょうか?」

数は少ないものの、いることはいるらしい。
ほとんどは、不動産が紹介してくれた司法書士さんにそのままお願いするみたい。

他の司法書士さんを連れてくるケースでも、知人の司法書士さんであるケースが多いらしく、
私のようにこれまでにお付き合いした事の無い司法書士さんから相見積りを取って
決めようとしているのは、ごく少数らしい。(これで数万変わってくるのに!!)

「子供が多い方が、ローン審査って不利なんですか?」

ちょっと話が前後するけど、これはローンの本申請のときに聞いた質問。
答えは、子供が多い方が不利。

理由は簡単で、子供(というより扶養家族)が多いほど、
扶養に掛かるコストが増え、ローン返済に充てられる金額が少なくなるから。

銀行によって具体的な金額やパーセンテージは違ってくるみたいだけど、
自分の年収でいくらまで借りれるかは、ざっと以下のような計算で分かる。

まず、自分の年収がある。
そこに、あるパーセンテージを掛けて、自由に使えるお金を出す。
ざっくり80%くらいだろうか。つまりは手取りの算出です。

次に、その収入で暮らす家族が何人いるかを考える。
老若男女考えずに一人あたりいくらと決めて、収入から引き算する。
この残りが、ローン返済に充当できる金額の上限となる。

あとは、返済年数と借入額、それにローン計算用に決められた利率(実際の適用金利より高い)から
毎年の返済額を計算して、それを上記のローン返済上限額から引き算する。
結果がプラスであればOK、マイナスであれば足が出るのでNGということになる。

実際にはもっと込み入った計算をやっているし、若干のマイナスは、
近くに両親がいるとか、会社が安定している、などでカバー出来たりすることもあるらしい。

我が家の場合、1回目の仮審査 (2800万) のときは実は足が出ていて危なかったらしいのだけど、
いくつかのプラス要因が働いて、ギリギリOKとなった。
2回目の仮審査 (2950万) では、平成24年度の収入が若干増えていたため、
足が出ずにOKとなり、事なきを得た模様。

何はともあれ、聞いてみれば 「なるほど」 という、至極真っ当な計算でした。

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司法書士さんの相見積り

さて、司法書士さんの相見積りの結果。

実はローン申請 (2/9) のときに、不動産紹介の司法書士Yさんの
見積書をもらっていて、それが約9万5千円という見積もりだった。

想定していたのは6万円。・・・相見積を取ることに。

一つは、ネットで大まかな報酬金額を公開されているHさん。
もう一つは、自宅の近くに事務所を構えていらっしゃるGさん。

早速Hさんの事務所に電話すると、
土地の売買契約書とローン契約書があれば見積もり出来ますよ、との回答。
ローン契約書は 2/16 の土曜にならないともらえない、と話すと、
じゃあ土曜に FAX してもらえれば月曜日中に見積もりを出しますとのこと。
なかなか機敏だ。

FAX じゃなくてメールでも良いらしいので、早速土曜日にメールで資料を送ると、
何と翌日の日曜日には見積書がメールで届いていた。
費用は約8万5千円。1万円安くなった!!

最初の想定の6万には及ばないのだが、いろいろ調べているうちに、
立会費用なるものを計算に入れて無かったことが判明。

Hさんのホームページに、「抵当権設定費用 31,500円」とあったので、
てっきりこれだけかと思い込んでいたのだが、下の方にスクロールしていくと、
「立会費用 21,000円」の文字がある。

決済の立会とか別に要らないんだけど? と思って調べると、
どうもこれこそが司法書士にしか出来ない、重要な仕事であるらしい。

立会の目的の一つとして、
「本当にこの土地を買う意思があるんですね!?売る意志があるんですね!?」

というのを売主・買主に確認する作業があるのだが、
こうした意思確認作業を通じて、例えばご老人の方がよく分からないうちに
土地や建物を売ったり買ったりしてしまうのを防ぐらしい。

確かにそれは、資格を持ってる人にしか任せちゃダメだよな、と納得。
最初より1万円下がったし、悪くはない。

もう一方のGさん。
ホームページには、夜11時まで電話受け付け可能、土日祝も可。
ただ事務所にいないことがあるため、不在時は時間を置いて掛け直してくれ、とある。

ローン契約書をもらった 2/16 の土曜に、2~3回掛けるも全て不在。
日曜日にもう一度掛け直すが、またしても不在。留守番電話にすら切り変わらない。

これは、、、無いよなあ…と思いつつも、近くの司法書士さんに頼む方が安心できるのでは?
という考えが頭から離れないので、明日、最後のトライをする予定。

長くなったので、見積もりの内訳の紹介は、また次回。

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司法書士さんの相見積り #2

今日も寒い。
朝起きたら、パラパラと積もるタイプの雪が降っていた。
2月の寒さは本当に堪える。
子供を小学校まで車で送り届けてから出社する。

今日は、今回抵当権の設定をお願いする司法書士の方を決めた。

Hさんこと、奈良市に事務所を構えられている、平方さんという方。
現段階では電話とメールでしかやり取りした事は無いのだけど、
気さくで腰が低くて親切、という印象を受けた。

平方さんにお願いさせて下さい、と連絡しようと電話をした際に、開口一番言われたのが、
「メールに返信してなくてすみません・・・」 という腰の低い謝罪の言葉だったので、
余計にその印象が強まったのかもしれない。

もう一方のGさんはと言うと、今日の昼過ぎに電話するが、またまた不在。
20回以上コールし続けるが、誰も出ない。留守電にも切り替わらない。

つながらない電話に加え、客に対して 「不在時は掛け直せ」 と作業を要求する姿勢や、
配色が悪くて読みにくいホームページ、直接事務所に行かないと出してくれない見積もり、、などなど。

要は、あんまり客のことを考えて無いんだな、という結論に至り、
すっきりさっぱり、Gさんに頼むのは止めにした。

ということで、不動産屋さんと銀行さんに、司法書士さんを決めた旨を連絡。
時間だけをある程度決めて、その他の段取りは直接、司法書士さんと会話してもらうことになった。
こうやって、先方のプロ同士で進めてくれるのはとても楽。報酬の5万円が十分妥当だと思えた。

さて、では司法書士さんの見積もりの内訳を。

抵当権の設定費用の大半は、以下の3つに分類される。

・登録免許税
・抵当権設定費用(報酬)
・決済立会費用(報酬)

登録免許税は税金なので、誰がやっても変わらない。費用は約3万円。
2点目と3点目の「報酬」部分が、司法書士さんによって変わる部分。

今回、立会費用はどちらも約2万円と大差なかったが、2点目の抵当権設定費用が、
紹介されたYさんは約4万円、今回お願いすることを決めたHさんは約3万円と、
ここで1万円の差が出た。

家の費用全体で見ると些末な額だけど、「あっちの野菜の方が50円安い」 などとやっている
日々の生活からすると、とてもおろそかには出来ない額。

実質1時間程度しか掛かっていない作業で、1万円の差額が出るということは、
つまり1時間1万円のバイトをしたようなもので、土地や家など金額が大きいものを扱うときは、
改めてこういう細かなコストダウン検討が大事だなと思う。

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間取り決定!

ようやく、本当にようやく、間取りが決まった。
去年 (2012) の 12月に最初のプランをもらってから、約3ヶ月。
ずーっと間取りのことばかり考えていた。

今日の目的は、こちらが考えた間取りに対し、構造的に大丈夫か、
プロの目から見て 「もっとこうした方が良い」 という点は無いか、
などの意見をもらって、間取りを fix すること。

結論として、間取りはこれでOK。
ただし1階と2階の壁の位置がズレているため、構造的に弱くなってしまうとのこと。
一応、建築基準法のクライテリアは達成できるらしいけど、
「構造的に弱い」 と分かっている家に住むのは、ちょっと何だかなあ、、

ということで、対策として、ダイニングの一角に柱を出すことにした。
ただ、柱がそのまま1本だけポンッとあったら明らかに 「構造用の柱が出てます」 って感じなので、
同じ柱を合計で3本(2本にするかも)見せて 「アクセント」 にすることに。

すると、これって何か、、、最初のプランより良いんじゃない!?

窓サッシは、紆余曲折を経て 「エクセルシャノン」 に決定。オール樹脂サッシ!
このアーチ窓が楽しみです。

http://www.excelshanon.co.jp/products/circle.html

今後もうちょっと微調整は必要だけど、
これで設計士さんに改めて間取り図を描いていただき、概算費用で合意に至れば、
次はようやく、水栓など内装の設備の打ち合わせに進めることに。

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工務店を決めました

我が家が家づくりをお願いするのは、
京都の城陽にオフィスを構える、「スタイルハウス」 という工務店さん。

無垢の木の床と漆喰の壁が標準の、ナチュラルな家づくりをされている。

http://www.plusstylehouse.com/

stylehouse

いろんなハウスメーカーのモデルハウスを
回ったのだけど、いまいちピンと来るものが無い。

きれいなカタログ、山ほどいる営業マン、
一等地に立つモデルハウス、高そうな人を採用したCM、、

これらに掛かったお金は、一体どこから出るんだろう? と考えると、
それは当然、家を建てるときに掛かるコストに転嫁されてるんだろう。

そう考えると、豪華なカタログをもらうたびに、「うーん、、、」 と感じていた。

デザイン的には、スウェーデンハウスのような北欧スタイルや、
ミルクリーク(東急ホームズ)のような南欧スタイルが好みで、
スウェーデンハウスには体験ハウスにも泊まったりもしたのだけど、やっぱり価格が高い。

坪単価が安いハウスメーカーは、調べるとどうもオプションで稼いでいるらしい。
つまり基本は安いんだけど、オプションがいちいち高くて、
結果的に普通のハウスメーカーと似たりよったりの坪単価になってしまう。
(あとで関係者に話を聞く機会があったのだけど、実際そういうビジネスモデルらしい)

いろいろと調べた結果、ハウスメーカーよりも
地元の工務店の方が良さそうだなあ、、という結論に至ったのもこの時期。

そんなときにネットで見つけたのが、このスタイルハウスさん。
http://www.plusstylehouse.com/report5.htm

無垢の床や漆喰壁はもちろんのこと、ニッチやアール壁も標準。
普通は、「ニッチ1個につきいくら」 などといちいち費用を取られるが、
ここはそんなことは無い。どんどん付けましょう! というスタイル。

他にもいろいろと特筆すべき特長はあるんだけど、何よりも、
「ここに任せたら放って置いても大丈夫」 という感触を得られたのが大きかった。

ホームページやブログの至る所で 「自分スタイルの家づくり」 を謳われているだけあって、
本当にいろんな細かな要求にも応えてくれる。

この工務店さんに出会えてよかったなあと思う。
(本当に良かったのかどうかは、建ててみてのお楽しみだけど・・・)

※ 追記 (2014/1/16)
スタイルハウスさんと契約して、無事、家が建ちました。
ブログの他の記事を見てもらえば分かると思うけど、結果は大満足です。
建ってみて改めて、この工務店さんに出会えてよかったなあと思います。

※ 追記2 (2014/2/13)
その後の感想を記事にしました。
スタイルハウスさんで家を建てた感想